Законодательство Таиланда, регулирующее сферу недвижимости - весьма специфично. Крайне важно, чтобы вы приняли во внимание следующие рекомендации, прежде чем приступите к реализации мечты о собственном доме в Таиланде.
Юридическая проверка Застройщика.
Приобретая недвижимость на стадии строительства, покупатель, конечно, должен удостовериться в реальной возможности застройщика закончить начатый проект. Необходимо убедиться, что застройщик имеет хорошую репутацию, солидный опыт доведения подобных проектов до полного завершения. На данной стадии важно как можно больше общаться с разными агентами по недвижимости, чтобы обеспечить себе поле для выбора. Будет не лишним постараться найти контакты других покупателей и получить объективную обратную связь. Разумеется, что некоторые риски все равно допускаются, и в данной заметке мы расскажем, как можно их минимизировать.
Юридическая проверка документа, подтверждающего право собственности (Due diligence on the Title).
Должна быть проведена точная юридическая проверка документа, подтверждающего право собственности: доступ к дороге и разрешение на строительство - это свидетельство того, что строительство проекта на данном участке является законным.
Контроль.
Если вы все же решили приобрести недвижимость на стадии строительства, помните: вы имеете право регулярно получать свежую информацию о том, на каком этапе находятся строительные работы и как расходуются ваши платежи. Конечно, будет идеально, если точность этой информации проверит инженер.
Гарантии (Обязательства).
Любое здание может иметь какие-либо дефекты по окончанию строительства, и хороший застройщик должен быстро и эффективно устранить эти дефекты. При покупке квартиры в Кондоминиуме законодательством предусмотрен гарантийный срок - 1 год, в течение которого все дефекты должны быть устранены. При покупке виллы можно полагаться исключительно на пункты, прописанные в договоре. Обычно гарантия на саму структуру составляет 2 года, а на дополнительные элементы, такие, как, например, насосы для водоснабжения и электроприборы гарантия дается на 1 год. Отдельная гарантия от производителя предоставляется на бассейны и его комплектующие.
Законодательство Таиланда не защищает потребителя от скрытых дефектов (тех дефектов, которые могут появиться позже, и которые невозможно заранее определить невооруженным глазом), поэтому такие моменты должны быть предусмотрены при составлении Договора на строительство.
Оплата стоимости недвижимости.
Оплата стоимости недвижимости, которая находится на стадии строительства, как правило, проходит согласно графику рассрочки платежей, который предусмотрен генеральным графиком строительства проекта.
Покупатель должен внимательно изучить и оценить график и суммы платежей, реально оценить свой бюджет и возможности вносить необходимые суммы вовремя. Необходимо удостовериться, что количество выполненных работ застройщиком соответствует графику. Сам график должен быть внимательно изучен и оценен, ровно, как и работы, которые застройщик выполнил к началу следующего транша оплаты. Этим не следует пренебрегать, чтобы избежать нехватки средств для завершения строительства проекта. Покупатель должен видеть, что деньги расходуются по назначению, перерасхода средств на начальном этапе нет, и выполненные работы соответствуют графику.
Примечание: при покупке кондоминиума в Таиланде благоразумно будет перевести иностранную валюту через банк, а не перевозить наличкой.
Одним из ключевых моментов всего процесса покупки недвижимости является договор, его соответствие букве закона и интересам сторон. Мы осознанно решили уделить этой теме особое внимание.
Подписание договора.
После того как решение о покупке недвижимости принято, следующим шагом будет подготовка и подписание Договора бронирования (Reservation Agreement), а также внесение небольшой суммы от депозита (сбор за бронирование - reservation fee) . Это будет считаться показателем того, что между сторонами с этого момента возникают обязательства, и также устанавливается срок, в течение которого стороны должны будут подписать основной Договор.
На этом этапе покупатель должен четко понимать, что Reservation fee (сбор за бронирование) должен быть возвращен только в том случае, если в ходе юридической проверки будут выявлены какие-либо противоречия или неопределенности в документе, подтверждающем право собственности или проблемы с другими документами.
До момента завершения проверки чистоты сделки в идеале было бы подписать соответствующий всем требованиям комплексный договор с Эскроу-агентом (выполняющим поручение только после выполнения оговоренных условий) или Доверителем и внести небольшой депозит.
После того как бронирование недвижимости будет выполнено - сторонам необходимо будет согласовать тип договора: будет это договор купли-продажи, долгосрочной аренды, пользования или узуфрукт, Договор на строительство, и возможно, договор купли-продажи акций или Договор об управлении (при необходимости). Все договоры должны быть профессионально составлены, вычитаны и должны учитывать все интересы Сторон.
Компетентный застройщик должен всегда иметь все необходимые документы, для того чтобы предъявить их своему покупателю или юристу покупателя по их просьбе для проверки.
Общие сведения.
После завершения проекта любой залог или ипотека на землю должны быть выплачены, а земля освобождена из-под залогового обременения. Застройщик должен перейти к регистрации права собственности.
Регистрация в Земельном департаменте права собственности на недвижимость - является основной защитой инвестиций покупателя.
Материал предоставлен юридической компанией International Law Office, Patong Beach Co., Ltd. Получить подробную консультацию можно по электронной почте valentina@ilo-phuket.com или по телефонам 076 222 191 и 085 12 91 550 (Валентина Жорова). |
