Автор : Валентина Жорова
За последние 3-4 недели в Таиланде произошли некоторые изменения в процессе подачи заявок и регистрации сделок купли-продажи земли. Изменения затрагивают различные формы владения, в том числе, долгосрочную аренду, узуфрукт, суперфицию и/или прожизненное право проживания для иностранцев.
Прежде всего, стоит отметить, что в различных офисах земельного департамента правила также могут быть различными. Даже в пределах одной провинции некоторые департаменты могут принимать прямо противоположные решения. Например, отказать в получении права собственности на землю компании с иностранными акционерами и/или директорами. Точно также некоторые подразделения департамента автоматически отказывают в регистрации права долгосрочной аренды с автоматическим расширения полномочий. Кроме того, многие офисы отказывают в регистрации договора узуфрукта, суперфиции или договора о пожизненном пользовании.
Существование подобной практики объясняется желанием властей не допустить иностранцев к полному контролю над землей в Таиланде («Новости Пхукета» писали об этом ранее – прим. ред.). Таким образом, любое физическое или юридическое лицо, желающее зарегистрировать право на землю, должно предоставить в земельный департамент доказательства того, что за этими сделками купли-продажи не стоит иностранец или номинальный тайский директор (физическое или юридическое лицо), который владеет землей от имени иностранца.
Крайне важно помнить, что только должностные лица земельного департамента уполномочены принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации сделки. Поэтому перед тем, как заключать договор, стоит выяснить, какие решения по подобным сделкам выносят непосредственно в вашем офисе департамента. Особенно важно это в том случае, если сделка по той или иной причине может показаться вызвать у ведомства вопросы относительно участия номинального директора. Дело в том, что если соглашение не было одобрено земельным департаментом, то оно не накладывает никаких обязательств на третьи стороны. Для выяснения всех этих обстоятельств лучше всего обратиться к помощи квалифицированного юриста, знакомого с реалиями вашей провинции.
В заключении необходимо сказать, что подобные проблемы возникают исключительно при покупке земли. Приобретение и регистрация кондоминиума, как правило, проходит без каких-либо осложнений. Достаточно того, чтобы имелось подтверждение того, что на долю иностранных владельцев приходилось не больше 49% объекта, и все платежи осуществлены в соответствии с требованиями земельного департамента. Достаточно предоставить документ, подтверждающий платеж. А также документы от законного управляющего кондоминиумом, в которых будет приведен список иностранцев владеющих кондоминиумом в процентном соотношении и письмо,-подтверждающее, что эти собственники не имеют задолженности перед законным управляющим и на право собственности не наложено никаких ограничений или судебных запретов.
Материал предоставлен юридической компанией International Law Office, Patong Beach Co., Ltd. Получить подробную консультацию можно по электронной почте valentina@ilo-phuket.com или по телефонам 076 222 191 и 085 12 91 550 (Валентина Жорова). |
